DER MIETVERTRAG
Die Prüfung, Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen erfordern sorgfältige Überlegungen und Kenntnisse des geltenden Mietrechts. Die rechtliche Behandlung der Vermietung von Räumen hängt davon ab, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken genutzt wird.
Die Prüfung, Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen gehören zu unseren Kernkompetenzen. Bei Bedarf kontaktieren Sie uns bitte.
Hier sind einige wichtige Punkte, die immer beachtet werden sollten.
Geltendes Recht
Kenntnisse des lokalen und nationalen Mietrechts sind entscheidend. In Deutschland beispielsweise regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) viele Aspekte von Mietverhältnissen.
Vertragsparteien
Die genaue Identifikation und Angabe der Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) ist wichtig. Bei juristischen Personen müssen die korrekten Firmennamen verwendet werden.
Mietobjekt
Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts (Lage, Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung etc.) ist unerlässlich. Eventuelle Mängel sollten dokumentiert werden.
Mietzweck
Der Zweck der Vermietung (Wohnraum, Gewerbe etc.) muss klar definiert sein, da unterschiedliche rechtliche Regelungen gelten können.
Mietdauer und Kündigungsfristen
Die Vertragsdauer sollte klar definiert sein. Bei befristeten Mietverhältnissen sind die Bedingungen für die Beendigung und Verlängerung des Vertrags zu klären. Auch die Regelungen zu Kündigungsfristen müssen eindeutig sein.
Miete und Nebenkosten
Die Höhe der Miete, Nebenkosten, Zahlungsmodalitäten und Anpassungsklauseln (z.B. Indexmiete) sollten genau festgelegt werden. Auch Regelungen zu Kaution oder Mietsicherheiten sind wichtig oder aber im Falle von gewerblichen Mietverträgen Angaben zur Umsatzsteuer.
Mieterhöhungen
Die Bedingungen, unter denen Mieterhöhungen möglich sind, sollten im Einklang mit dem lokalen Mietrecht stehen.
Instandhaltung und Reparaturen
Zuständigkeiten für Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und größere Reparaturen sollten klar verteilt sein.
Untervermietung
Regelungen zur Untervermietung und zur Übertragung des Mietvertrags auf Dritte sollten klar definiert sein.
Hausordnung und Nutzungsvorschriften
Eventuelle Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums und zur Einhaltung der Hausordnung sollten aufgenommen werden.
Datenschutz
Angesichts der zunehmenden Bedeutung des Datenschutzes sollten entsprechende Klauseln berücksichtigt werden.
Sonderklauseln
Je nach Situation können zusätzliche Klauseln erforderlich sein, z.B. bei möblierten Wohnungen, Optionen für Verlängerungen, Vorkaufsrechte etc.
Aktualität und Anpassung an Gesetzesänderungen
Es ist wichtig, dass der Mietvertrag aktuelle gesetzliche Bestimmungen berücksichtigt und bei Bedarf angepasst wird.
Dokumentation und Unterschriften
Es gibt keine gesetzliche Regelung, die eine schriftliche Form für einen Mietvertrag vorschreibt. Die schriftliche Dokumentation eines Mietvertrags dient hauptsächlich als Nachweis der Vereinbarungen und daher sollte der Mietvertrag schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Eventuelle Änderungen oder Zusatzvereinbarungen sollten ebenfalls schriftlich festgehalten werden.
Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken genutzt wird. Ein grundsätzlicher Unterschied liegt ganz allgemein etwa darin, dass Mietparteien im privaten Wohnmietrecht stärker geschützt sind als Vermieter, während bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Partei durch die Rechtslage stärker in Schutz genommen wird.
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Da das Mietrecht komplex und regional unterschiedlich sein kann, ist es oft ratsam, bei der Prüfung, Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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Wir raten Vermietern gerade „alte“ Mietverträge prüfen lassen und gegebenenfalls anzupassen. Mieter sollten sich bei langlaufenden Verträgen informieren, ob die entsprechenden Vertragsklauseln noch mit der herrschenden Rechtsprechung vereinbar sind. Oftmals sind klauseln unwirksam. Die Rechtsfolge einer nichtigen Schönheitsreparaturklausel kann zum Beispiel dazu führen, dass keine Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind.
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Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der vermieteten Sache und Erhaltung der Sache während der Mietzeit. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung des Mietzinses.
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Zahlreiche Rechtsfragen werden im Mietvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt. Aber auch wenn diese im Mietvertrag drin stehen, müssen diese nicht Gültigkeit haben, sondern manche Vereinbarung können auch per Gesetz nichtig sein.
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Wann, wie oft und in welchem Umfang kann ich die Miete erhöhen?
Der Mieter sieht sich bei Zeiten mit folgenden Fragen konfrontiert:
Mein Vermieter hat mir die Miete erhöht. Ist sein Mietzinserhöhungsverlangen gerechtfertigt und kann er diese höhere Miete verlangen? Ab wann?
Ist eine Kündigung zu Recht ausgesprochen worden? Wurde die Kündigungsfrist beachtet?
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Ein vorzeitiges Rauskommen aus einem Mietvertrag ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Vermieter dem zusstimmt – sonst gilt die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist. Auch wenn man Nachmieter vorschlägt, muss der Vermieter nicht darauf eingehen.
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