Mieterhöhung

fachanwalt mietrecht münchen mieterhöhung klage

Die Kanzlei vertritt im Zusammenhang mit Mieterhöhungen sowohl Mieter (bei der Abwehr von Mieterhöhungen), als auch Vermieter (bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen).

 

Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung ermöglicht. Auf diese Weise kann er die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anpassen. Dabei wird nach der Art der Miete unterschieden: Ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, Staffelmiete, oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt – und im Weiteren nach dem Gegenstand der Miete: einem Wohnraum oder einer Gewerbeimmobilie.

Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.

Innerhalb der Mieterhöhungen unterscheidet man verschiedene Formen, wobei wir auf die Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung bzw. Modernisierungsumlage kurz detaillierter eingehen wollen:

 

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, einen gesetzlich definierten Zeitraum unverändert bestand. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht.

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist.

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, ist in der Regel eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).

Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vor Ort in einem bestimmten Zeitraum vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:

  • er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • oder auf eine bestimmte Anzahl Vergleichswohnungen berufen, oder
  • er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel, dem qualifizierte Mietspiegel oder der Mietdatenbank begründen.

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.

Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist. Eine zweite Begrenzung stellt oft die sog. Kappungsgrenze dar.

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu. Der Mieter kannauch das Mietverhältnis schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter eine begrenzte Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden.

 

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas).

Die Erhöhung der Miete ist begrenzt.

Formelle Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält. Mängel der Erklärung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung; die Mieterhöhungserklärung kann aber jederzeit nachgeholt werden.

Folgenden Anforderungen müssen erfüllt sein:

  • nachvollziehbar errechneter Betrag der Erhöhung
  • Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
  • Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen
  • Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung
  • Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden.

Der Mieter hat das Recht, die den Berechnungen zu Grunde liegenden Dokumente einzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

  • Zinsen für Kredite
  • Verwaltungskosten
  • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
  • Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen
  • Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden. Soweit die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen. Beispiel: Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Ebenso wenig ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung möglich, wenn beispielsweise neue Schallschutzfenster vom benachbarten Flughafen bezahlt werden.

Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden.

Der Mieter kann auch im Falle einer Modernisierungs-Mieterhöhung das Mietverhältnis innerhalb einer definierten Frist kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietzeit nicht ein. Eine Kappungsgrenze oder eine Miethöhenbegrenzung durch einen Mietspiegel gilt bei dieser Form der Mieterhöhung nicht. Anders als bei einer Anpassung an die ortsübliche Miete ist auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierungs-Mieterhöhung nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist eine rechtsgestaltende Willenserklärung, die zur Erhöhung der Miete führt, vorausgesetzt die Mieterhöhung ist rechtmäßig.

Auch nach einer Modernisierungsmaßnahme wird eine zukünftige Mieterhöhung durch den Mietspiegel (o.a. Vergleichsmiete) begrenzt. Die Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt ersatzlos, wenn eine nachfolgende reguläre Mieterhöhung das Mietspiegelniveau erreicht. Überschreitet die Mieterhöhung nach Modernisierung das Vergleichsmietenniveau, haben reguläre Mieterhöhungen so lange zu unterbleiben, bis die Miete wieder unter die Vergleichsmiete sinkt.

 

Kontaktieren Sie uns bei Rechtsfragen und -problemen im Themenbereich "Mieterhöhung":
Zur Schnellanfrage pfeil

 

Kontakt

Rechtsanwaltskanzlei Becker
Brienner Str. 25
80333 München

Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne telefonisch zur Verfügung:

Tel. (089) 638 56 328

oder kontaktieren Sie uns Online:

Zur Schnellanfrage pfeil

Seite merken/ empfehlen:
Facebook:
Sonstige: