Mietpreisbremse
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz aus dem Jahr 2015 führte die sogenannte Mietpreisbremse ein. Diese Regelung begrenzt die die Höhe der Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten. Die Mietbremse kommt nur bei Wohnraumvermietungen zur Anwendung. Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland in zahlreichen mittelgroßen bis großen Städten. Zu den Städten, in denen diese Regelung besteht, gehören beispielsweise Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. In Bayern gilt die Mietpreisbremse derzeit in 162 Städten und Gemeinden (inklusive der Stadt München).
Durch die gesetzliche Regelungen der Mietpreisbremse können die Bundesländer Vermietern Vorgaben zur Mietpreisgestaltung bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen machen.
Halten sich Vermieter jedoch nicht an die Bestimmungen, müssen sie die zu viel gezahlte Miete möglicher Weise zurückerstatten und den Mietpreis auf die gesetzlich zulässige Höhe anpassen. Dies kann zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter führen, wobei unsere Kanzlei sowohl Mieter, als auch Vermieter vertritt.
Das wichtigste in Küze
Die Mietpreisbremse beschränkt die Miethöhe bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen, z.B. in München auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sie etwa im Münchner Mietspiegel zu finden ist. Die spezifische Miete variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung der Wohnung. Die Mietpreisbremse gilt für unmöblierte und möblierte Wohnungen gleichermaßen. Für eine genaue Ermittlung empfiehlt sich die Konsultation des Mietspiegels oder fachkundige Unterstützung.
Vermieter müssen den Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert über Ausnahmen von der Mietpreisbremse informieren. Der Vermieter ist hierbei verpflichtet, in Textform (wie beispielsweise per Fax oder E-Mail) darzulegen, dass eine Ausnahme der Mietpreisbremse vorliegt und auch aus welchem Grund. Dem Mieter sind Informationen zur Verfügung zu stellen, die es ihm ermöglichen, die Angemessenheit der Miethöhe zu überprüfen. Versäumt der Vermieter diese Informationspflicht, kann er sich mindestens zwei Jahre lang nicht auf solche Ausnahmen berufen.
Um rechtliche Klarheit zu schaffen, ist es für Vermieter ratsam, Ausnahmen zur Mietpreisbremse detailiiert im Mietvertrag festzuhalten.
Mietern ist es möglich, gegen Verstöße im Rahmen der Mietpreisbremse vorzugehen und zu viel gezahlte Mieten müssen ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückerstattet werden (möglicher Weise auch rückwirkend) und/oder der Mietpreis ist auf die gesetzlich zulässige Höhe anzupassen.
Die Regelungen der Mietpreisbremse sind komplex und umfassen beispielsweise auch Kappungsgrenzen und Sonderfälle in Bezug auf Staffel- und Indexmieten, auf die hier nicht im Einzelnen eingegangen wird.
Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nur für Bestandswohnungen und nicht für Neubau. Bei einem Neubau kann ein Vermieter die Miete ohne Beschränkung festlegen.
Auch Mieter, die eine Wohnung nur vorübergehend mieten, können nicht von der Mietpreisbremse profitieren.
Die Mietpreisbremse gilt auch nicht, wenn der Vermieter umfassende Modernisierungen von Bestandswohnungen umsetzt. Eine Wohnung gilt als „umfassend modernisiert“, wenn mindestens ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung investiert wurde, abzüglich bzw. ausgeschlossen der Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Mietpreisbremse greift darüber hinaus auch nicht, wenn eine Immobilie bereits vorher zu einem höheren Preis vermietet wurde. Vermieter müssen jedoch die Miethöhe, die zwölf Monate vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses galt, schriftlich und unaufgefordert nachweisen und nachfolgende Mieterhöhungen sind dabei nicht relevant. Dann kann der Vermieter diesen Preis auch bei einer Wiedervermietung verlangen, gestützt durch den Bestandsschutz.
Aus der Praxis wissen wir, dass Vermieter häufig vergessen, den Mieter darauf hinzuweisen, wenn eine Wohnung in der Vergangenheit bereits zu einem höheren Preis vermietet wurde und die Mietpreisbremse deshalb nicht gilt. Das kann zum Beispiel für eine „Luxuswohnung“ sein. Dem Vermieter ist es dann vielleicht völlig klar, dass der Mietzins so hoch ist. Dennoch muss er seiner Informationspflicht nachkommen, andernfalls drohen die unten erläuterten Konsequenzen.
Mögliche Konsequenzen aus der Mietpreisbremse für Mieter und Vermieter
Bei einem Verstoss des Vermieters gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter den Gesamtbetrag des Mietpreises, der die zulässige Miete übersteigt (möglicher Weise auch rückwirkend) vom Vermieter einfordern. Ferner kann er den Vermieter verpflichten, den Mietpreis auf die gesetzlich zulässige Höhe hin anzupassen.
Der Mieter muss den Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses rügen, wobei das Mietverhältnis nach zum Zeitpunkt des Eingangs der Rüge beim Vermieter noch nicht beendet sein darf.
Auch der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ist maßgeblich. Für Mietverträge, die vor einem bestimmten Datum abgeschlossen wurden und unter die Mietpreisbremse fallen, muss der Vermieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter an den zulässigen Mietzins anpassen. Eine Rückzahlung des zuvor zu hoch berechneten Mietanteils ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Insofern ist auch der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zu beachten und zu prüfen.
Dieser Artikel stellt die wesentlichen Grundzüge der Mietpreisbremse vor. Gesetzliche Feinheiten müssen im jeweiligen Einzelfall idealer Weise durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht genau analysiert werden.
Rechtsanwältin Constanze Becker ist Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in München.
Sollten Sie als Mieter einen qualifizierten Anwalt suchen, oder typische Fragen haben, wie zum Beispiel „Gilt die Mietpreisbremse in meinem konkreten Fall?“ oder „Kann ich zuviel gezahlte Miete von meinem Vermieter zurückfordern?“ – dann kontaktieren Sie uns bitte.
Und auch für den Fall, dass Sie als Vermieter beispielsweise von einem Mieter aus der Mietpreisbremse auf zuviel gezahlte Miete belangt werden, und/oder Ihr Mieter verlangt die Anpassung der Miete, dann zögern Sie bitte nicht und setzen sich mit unserer Kanzlei in Verbindung.
Bitte lesen Sie hierzu auch die themenverwandten Rubriken:
Wie können wir Ihnen helfen?
Wenn Sie einen qualifizierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht suchen, dann sind Sie bei uns richtig. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme unter
Telefon (089) 638 56 328 und
E-mail anfrage@kanzleibecker.com
Oder nutzen Sie unsere Online-Schnellanfrage:
Rechtsanwalt Wohnungseigentümerversammlung
Wir raten Vermietern gerade „alte“ Mietverträge prüfen lassen und gegebenenfalls anzupassen. Mieter sollten sich bei langlaufenden Verträgen informieren, ob die entsprechenden Vertragsklauseln noch mit der herrschenden Rechtsprechung vereinbar sind. Oftmals sind klauseln unwirksam. Die Rechtsfolge einer nichtigen Schönheitsreparaturklausel kann zum Beispiel dazu führen, dass keine Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind.
Rechtsanwalt Modernisierungsmaßnahmen
Rechtsanwaltskanzlei Constanze Becker, Brienner Str. 25, 80333 München, Telefon: (089) 63856328
Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der vermieteten Sache und Erhaltung der Sache während der Mietzeit. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung des Mietzinses.
Rechtsanwalt Räumungsklage München
Was ist bei der Rückgabe der Mietsache zu beachten?
Wer trägt die Kosten für Schönheitsreperaturen?
Vermieterverein, Anwaltskanzlei München Mietrecht
Zu unseren anwaltlichen Tätigkeit gehört auch die Prüfung von Kaufverträgen (Immobilie, Notar).
Rechtsanwaltskanzlei Maklerrecht
Zahlreiche Rechtsfragen werden im Mietvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt. Aber auch wenn diese im Mietvertrag drin stehen, müssen diese nicht Gültigkeit haben, sondern manche Vereinbarung können auch per Gesetz nichtig sein.
Mieter müssen nicht renovieren, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag nichtig oder keine vorhanden ist.
Wann, wie oft und in welchem Umfang kann ich die Miete erhöhen?
Der Mieter sieht sich bei Zeiten mit folgenden Fragen konfrontiert:
Mein Vermieter hat mir die Miete erhöht. Ist sein Mietzinserhöhungsverlangen gerechtfertigt und kann er diese höhere Miete verlangen? Ab wann?
Ist eine Kündigung zu Recht ausgesprochen worden? Wurde die Kündigungsfrist beachtet?
Fachanwalt Wohnungseigentumsrecht
Entmietung Fachanwältin Mietrecht
Rechtsanwalt Vermieter Hauseigentümer
Rechtsanwalt München Mietrecht
Ein vorzeitiges Rauskommen aus einem Mietvertrag ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Vermieter dem zusstimmt – sonst gilt die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist. Auch wenn man Nachmieter vorschlägt, muss der Vermieter nicht darauf eingehen.
Anwaltskanzlei München Mietrecht