Wohnungseigentumsrecht:
Beschlussanfechtung bzw. nichtigkeit eines WEG-Beschlusses
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kommt die Eigentümergemeinschaft mindestens einmal im Jahr zusammen, um ihre Angelegenheiten zu regeln. Dabei werden oft mehrere Beschlüsse gefasst, die nicht immer die Zustimmung aller Eigentümer finden. Wenn ein Eigentümer der Ansicht ist, dass ein Beschluss ungültig ist, sieht das WEG die Möglichkeit einer gerichtlichen Überprüfung vor. Hierzu kann der betroffene Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage einreichen, um den Beschluss vor Gericht für ungültig erklären zu lassen.
Zunächst gilt es zu differenzieren, wann ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) anfechtbar ist und wann er nichtig ist. Was ist der Unterschied?
Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an ungültig und hatte demzufolge nie Wirksamkeit. Hier liegt meist ein schwerwiegender Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften zur Beschlussfassung vor. In diesem Fall muss eine Nichtigkeitsfeststellungsklage eingereicht werden.
Im Gegensatz dazu bleibt ein anfechtbarer Beschluss so lange gültig, bis er von einem Gericht für ungültig erklärt wird. Solche Beschlüsse sind in der Regel aufgrund formeller oder inhaltlicher Fehler anfechtbar (siehe auch Abschnitt II).
In der Praxis ist es oft schwierig, zwischen beiden Fällen zu unterscheiden. Daher prüfen die Gerichte im Rahmen einer Anfechtungsklage auch immer die mögliche Nichtigkeit des Beschlusses.
Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses kann grundsätzlich auf formelle als auch auf inhaltliche Mängel gestützt werden:
- Beschlüsse einer Eigentümerversammlung, die fehlerhaft einberufen wurde. Dies kann der Fall sein, wenn die Einladung fehlerhaft war, zum Beispiel wenn die Einladungsfrist zu kurz war oder Tagesordnungspunkte fehlten oder unzureichend angegeben wurden, usw.
- Beschlüsse zu Sachverhalten, die nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt waren.
- Beschlüsse, bei denen einzelne Eigentümer unrechtmäßig von der Abstimmung ausgeschlossen wurden.
- Beschlüsse des Umlaufverfahrens, die nicht einstimmig gefasst wurden.
- Beschlüsse, bei denen Fehler in der Abstimmung vorlagen, wie z.B. fehlerhafte Stimmauszählung oder fehlende Mehrheit für einen Sanierungsbeschluss nach altem WEG-Recht.
- Beschlüsse, die unbestimmt, unklar oder mehrdeutig formuliert sind.
- Beschlüsse, die gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, beispielsweise bei kostenintensiven baulichen Maßnahmen, bei denen keine mehreren Kostenvoranschläge eingeholt wurden oder die vorschnelle Beauftragung einer Fachfirma erfolgte.
- Beschlüsse über die Jahresabrechnung oder Hausgeldnachforderungen, deren Berechnung oder Berechnungsgrundlage falsch ist.
- Beschlüsse, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen.
- Beschlüsse, die Gebrauchsrechte der (einzelnen) Eigentümer unzulässig einschränken.
- Beschlüsse, die einzelnen Eigentümern unzulässig besondere Kosten auferlegen.
- Beschlüsse über Verträge oder Vertragsänderungen, die unwirksame Klauseln enthalten, beispielsweise ein Verwaltervertrag, der eine unwirksame automatische Erhöhung der Verwaltungskosten vorsieht.
- Solche einzelnen unwirksamen Regelungen können den ganzen Beschluss über den Vertragsabschluss anfechtbar machen. Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn feststeht, dass die Mehrheit der WEG-Gemeinschaft den teils unwirksamen Verwaltervertrag beschlossen hätte, wenn die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre.
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