Untervermietung

Bei der Untervermietung von Wohnraum sind diverse rechtliche Aspekte zu beachten, um sicherzustellen, dass die Untervermietung den gesetzlichen Vorgaben entspricht und sowohl die Rechte des Hauptmieters als auch die des Vermieters gewahrt bleiben. Verschiedene Punkte sind hierbei von Bedeutung.

Die Kanzlei Becker vertritt Mieter und Vermieter zum Thema „Untervermietung. Constanze Becker ist Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und berät Sie bei Eigenbedarf in München und bundesweit.

1. Zustimmung des Vermieters: Gemäß § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters, um die Mietsache unterzuvermieten. Die Anfrage an den Vermieter sollte schriftlich erfolgen und alle relevanten Informationen über den potenziellen Untermieter sowie den Umfang der geplanten Untervermietung enthalten.

2. Berechtigtes Interesse: Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, beispielsweise aufgrund eines Auslandsaufenthaltes, beruflicher Veränderungen oder ähnlicher Gründe. Dieses Interesse ist gegenüber dem Vermieter glaubhaft zu machen.

3. Verweigerung der Zustimmung: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, beispielsweise eine Überbelegung der Wohnung oder Bedenken hinsichtlich der Zuverlässigkeit des Untermieters.

4. Mietvertrag für die Untervermietung: Es sollte ein separater Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen werden. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter.

5. Höhe der Untermiete: Die Höhe der Untermiete sollte angemessen sein. Eine überhöhte Mietforderung, die den ortsüblichen Mietzins deutlich übersteigt, kann rechtlich problematisch sein.

6. Weitergabe von Nebenkosten: Der Hauptmieter kann die auf die Untermiete entfallenden Betriebskosten auf den Untermieter umlegen. Die Berechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.

7. Mietkaution: Der Hauptmieter kann vom Untermieter eine Kaution verlangen. Die Höhe sollte angemessen sein und ist im Untermietvertrag zu regeln.

8. Mängelhaftung: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Untermieter für Mängel der Mietsache, sofern er diese nicht bei Vertragsschluss angezeigt hat.

9. Kündigung des Hauptmietverhältnisses: Endet das Hauptmietverhältnis, endet grundsätzlich auch das Untermietverhältnis. Der Hauptmieter sollte den Untermieter rechtzeitig über eine bevorstehende Kündigung informieren.

10. Meldepflichten: Der Untermieter muss sich, wie jeder Mieter, beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden.

Sonderfall: Untervermietung an Touristen (z.B. über airbnb oder andere portale)

Will ein Mieter seine Wohnung (oder Teile davon) über gängige Vermietungsportale wie z.B. Airbnb, booking.com, vrbo, fewo-direkt, 9flats oder sonstige Portale vermieten, so ist dies ein Sonderfall und keine „normale“ Untervermietung.

Und hierzu benötigt der Mieter eine besondere Erlaubnis des Vermieters, um über Vermietportale an Touristen unterzuvermieten zu dürfen. Unter einer „besonderen Erlaubnis“ wird hier konkret verstanden, dass der Vermieter einer Vermietung an Touristen explizit zustimmen muss. Es reicht also nicht aus, dass der Vermieter seine Erlaubnis zu einer auf eine gewisse Dauer begrenzten Untervermietung gibt, da sich dies an die Vermietung an beliebige Touristen unterscheidet. Soll die Untervermietung an Touristen die gesamte Mietsache umfassen, so kann der Vermieter dies verweigern. Wenn der Mieter nur z.B. ein Zimmer untervermieten will, so muss der Mieter gegenüber dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen. Einnahmen allein begründen kein berechtigtes Interesse. Auch muss das berechtigte Interesse zwingend erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Das wäre beispielsweise nicht der Fall, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Untervermietung anmietet.

Hinzu kommt ein weiterer zwingend zu beachtender Aspekt, nämlich das sogenannte „Zweckentfremdungsverbot“. Kommunen können die Vermietung über Portale bzw. an Touristen durch sogenannte Zweckentfremdungsverbote einschränken. Die Regelungen variieren von Stadt zu Stadt.

Möglicher Weise darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung für den Fall der Vermietung über Portale wie AirBnB beschließen. Rechtlich möglich ist, in der Teilungserklärung die Vermietung zu Kurzzeitzwecken auszuschließen. Im Ergebnis ist eine ständig wechselnde kurzzeitige Vermietung nicht erlaubt.

Des weiteren ist die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, Beeinträchtigungen wie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung zu tolerieren. Bei Vorliegen spezifischer und erheblicher Belästigungen ist es der Gemeinschaft gemäß § 15 Abs. 3 WEG möglich, einen Unterlassungsanspruch zu erheben. Dies erfordert jedoch stichhaltige Gründe. Allein die Tatsache, dass regelmäßig unbekannte Personen im Gebäude anzutreffen sind, stellt keinen ausreichenden Grund für einen Unterlassungsanspruch dar. Aber dennoch sind auch Verstöße gegen die Hausordnung bei Vermietung an Touristen ein häufiger Streitpunkt.

Auch drohen aus der Untervermietung möglicher Weise Steuerpflichten. Einnahmen aus Airbnb-Untervermietungen sind steuerpflichtig. Gewerberechtliche Vorschriften können greifen, wenn die Vermietung regelmäßig erfolgt und Zusatzleistungen angeboten werden.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter für Schäden haftet. Das bedeutet, der Mieter ist als „Gastgeber“ verantwortlich für Schäden oder negative Folgen, die durch Touristen als „Gäste“ entstehen. Die Portale bieten hierfür manchmal eine Gastgeber-Garantie und eine Versicherung zum Schutz der Gastgeber an.

Auch der Datenschutz ist ein wichtiges und zu beachtendes Thema. Das Portal muss die Identität der Vermieter nicht automatisch preisgeben. Auskunftsersuchen müssen sich auf den Einzelfall beschränken und einen konkreten Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung aufweisen​. der Mieter ist als „Gastgeber“auch verpflichtet, geltende datenschutzrechtliche Vorgaben – also die DSGVO – einzuhalten.