In jeder Immobilie, die über mehrere Eigentumswohnungen verfügt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden.

Der Begriff des Sondereigentums wird gesetzlich in § 3 Abs. 1 WEG definiert. Das Sondereigentum umfasst einfach ausgedrückt inbesondere Ihre Wohnung, über die Sie als Eigentümer frei verfügen dürfen, solange Sie dabei nicht die Rechte anderer Eigentümer oder Dritter verletzen.

Im Gegensatz dazu bezeichnet das Gemeinschaftseigentum die Gebäudeteile, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet und gemeinsam genutzt werden.

Sondereigentum

Die Begründung von Sondereigentum erfolgt durch eine Teilungserklärung oder – in seltenen Fällen – durch einen Vertrag der Grundstückseigentümer und umfasst in erster Linie die Wohnräume und das darin enthaltene Mobiliar, das sogenannte „Wohnungseigentum“. Dazu gehören alle nicht tragenden (Innen)Wände, der Fußboden, Sanitäranlagen, Tapeten, Innentüren und Einbauschränke, die der Eigentümer in der Regel nach Belieben verändern und gestalten kann. Ausnahmen können der Balkon, die Wohnungseingangstüre und der Garten und Terrassen darstellen.

Allerdings gibt es auch Pflichten für das Sondereigentum, wie beispielsweise die Instandhaltung und Reparatur von Rohren, die zum Sondereigentum gehören. Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer bei der Nutzung des Sondereigentums sind so weit wie möglich verhindern, d.h. unzumutbare Beeinträchtigungen sind unzulässig. Ein Beispiel wären Umbaumaßnahmen, die die Statik des Wohngebäudes bedrohen.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Räume abgeschlossen sind oder Außenflächen und Stellplätze im Aufteilungsplan konkret bestimmt sind.

Zudem gibt es das Teileigentum, welches Räume umfasst, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, wie Garagen, Kellerräume oder Dachbodenabteile. Auch gewerblich genutzte Räume wie Arztpraxen oder Geschäfte werden als Teileigentum betrachtet.

Streitpotenzial

Das Sondereigentumsrecht wird durch § 14 WEG begrenzt: Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der WEG verpflichtet, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten.

Wurde eine Vereinbarung darüber getroffen, dass beispielsweise die Wohnungen in einem bestimmten Zeitraum gar nicht oder nicht dauerhaft an Feriengäste (z.B. über Airbnb) vermietet werden, so begeht ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung dennoch in besagtem Zeitraum vermietet, möglicher Weise eine Pflichtverletzung. Aber dies hängt an gewissen Voraussetzungen und ist daher im Einzelfall zu prüfen.

Gemeinschaftseigentum

Jeder einzelne Wohnungseigentümer als Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und hat das Recht, es zu nutzen. Jeder Wohnungseigentümer hat jedoch nur in dem Maße Anteil an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums, wie es seinem Miteigentumsanteil entspricht und kann die anderen Miteigentümer nicht von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausschließen.

Jeder Wohnungseigentümer ist beim Gebrauch von Gemeinschaftseigentum verpflichtet, Rücksicht auf die anderen Bewohner zu nehmen. Es dürfen keine vermeidbaren Beeinträchtigungen für andere Bewohner entstehen und das Gemeinschaftseigentum muss schonend genutzt werden. Konflikte können insbesondere beim Abstellen von Kinderwagen oder Fahrrädern auf gemeinschaftlichen Flächen auftreten. Hierbei sollte geprüft werden, ob sicherheits- und feuerpolizeiliche Vorschriften betroffen sind.

Bei der Lösung dieser Konflikte ist es wichtig, die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Wenn alle Beteiligten das Rücksichtnahmegebot ernst nehmen, kann oft eine Lösung ohne die Einschaltung von Gerichten gefunden werden.