Allgemeines zur Durchführung einer Räumungsklage

Wir empfehlen die Einschaltung eines Rechtsanwalts noch vor einer beabsichtigten Kündigung des Mietverhältnisses, damit der Rechtsanwalt die Kündigung fertigen und aussprechen kann und nicht durch eine fehlerhafte Kündigung wertvolle Zeit verloren wird.

Wir prüfen zunächstdie Augangslage und machen Ihnen ein Honorarangebot. Und nach einer Beauftragung durch Sie führen wir die notwendigen Schritte zeitnah für Sie aus.

Räumungsklage und Räumungstitel

Nur durch eine Räumungsklage kann der Vermieter von Wohnraum oder Gewerberaum die Räumung und Herausgabe der Mieträume (Gebäude, Wohnung bzw. Grundstück) gerichtlich durchsetzen.

Häufig liegen einer Räumungsklage die Beendigung eines Mietverhältnisses oder vertragliche Grundlagen zugrunde. Die Räumungsklage erfordert demnach, dass ein Mietverhältnis durch fristlose oder fristgerechte Kündigung bereits beendet wurde.

Im Mietrecht existieren bei der Vermietung von Wohnungen zahlreiche Sondervorschriften zugunsten des Schuldners. Hierzu gehört u.a. die Möglichkeit des Mieters, beim Gericht die Verlängerung der Räumungsfrist bis zu einem Jahr zu beantragen. Eigentümern ist im Gegensatz dazu daran gelegen, eine Räumungsklage möglichst schnell durchzusetzen.

Dies für den Eigentümer zeitnah umzusetzen ist eine der wichtigen Aufgabe des Rechtsanwaltes.

Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung - der grundsätzlich eine Güteverhandlung vorausgeht - muss die Kündigungsfrist im Normalfall bereits verstrichen sein. Eine Ausnahme, bei der auf künftige Räumung geklagt werden kann, liegt vor, wenn angenommen werden muss, dass der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht räumt.

Verläuft die Räumungsklage zugunsten des Klägers (z.B. Vermieters), so erhält er einen Räumungstitel, mit dem er die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen kann. Ohne ein entsprechendes Urteil eines Gerichts bzw. ohne den Räumungstitel kann kein Mieter von seinem Vermieter aus den Mieträumen entfernt werden.

Räumung

Zieht der Schuldner nicht freiwillig aus, wird die Räumung der Immobilie vollstreckt (auch durch Zwangsmittel, Zwangsräumung, wie z.B. das Aufbrechen von Schlösser, Beschlagnahmung von Gegenständen, etc.).

Die Immobilie ist vom Gerichtsvollzieher vollständig zu räumen, so dass er die den im Objekt verbliebenen Besitz des Mieters ggf. in Verwahrung nehmen kann. Unter Umständen kann der Gerichtsvollzieher die Gegenstände nach zwei Monaten verkaufen, falls der Schuldner keine längere Verwahrung verlangt oder die Kosten für die Einlagerung nicht bezahlt.

Verbotene Eigenmacht

Verbotene Eigenmacht ist die Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes durch widerrechtliche Entziehung oder Störung.

In der Praxis bedeutet dies, dass z.B. ein Vermieter widerrechtlich Schlösser zu den Mieträumen auswechselt, z.B. weil ein Mieter seine Miete nicht mehr bezahlt. Da es sich hierbei um eine widerrechtliche Handlung handelt, ist diese unzulässig und verboten. Ein Mieter kann diese unerlaubte Sperrung oder Räumung einfach und schnell rückgängig machen. Hierzu darf er sich ggf. auch dem allgemeinen Notwehrrecht beziehungsweise Selbsthilferecht (§§ 227, 229 BGB) bedienen und sich mit Gewalt erwehren. Nur in Ausnahmefällen sollte ein Vermieter erwägen, eine Wohnung zu räumen, ohne die Gerichte bemüht zu haben, z.B. wenn offensichtlich und eindeutig erkennbar ist, dass der Mieter die Mietsache verlassen und somit den Besitz endgültig aufgegeben hat.

Wir warnen davor, als Vermieter auf eigene Faust eine Räumungsklage anzugehen, denn hierbei können zahlreiche Fehler gemacht werden, die zu einem späteren Zeitpunkt teuer werden können. Wir raten, einen Anwalt zu beauftragen, Ihre Interessen durchzusetzen. Auf diese Weise kommen Sie schnell und sicher zu dem gewünschten Ergebnis. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung.