Rechtsanwaltskanzlei Becker, München

Sperrfrist bei Eigenbedarf

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(Stand: Januar 2014)

 

Eine laufende Sperrzeit hat zur Folge, dass die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter nicht zulässig ist. Ausnahmen hierzu existieren nicht und abweichende Vereinbarungen - beispielsweise im Mietvertrag - sind unwirksam.

 

Was bedeutet die Sperrfrist für Mieter und Vermieter? Wann findet sie Anwendung?

Zunächst gelten die üblichen Regeln und Voraussetzungen für einen Eigenbedarf, wie beispielsweise, dass die Eigenbedarfskündigung ordentlich begründet werden muss. Ob die Kündigung wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.

Aber was bedeutet in diesem Zusammenhang der Begriff „Sperrfrist“?

Eine Sperrfrist existiert grundsätzlich nur in den Fällen, in denen die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Eine Sperrfrist läuft also immer dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wird. Andererseits gilt ebenso, dass die Sperrfrist nicht greift, wenn der Mietvertrag erst nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung (maßgeblich: Eintragung im Grundbuch) abgeschlossen wurde.

Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Eigenbedarfskündigung nach § 577a Abs. 1 BGB für (mindestens) drei Jahre ausgeschlossen. Sie kann jedoch von den jeweiligen Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre erhöht werden. In Bayern beträgt die Sperrfrist in den meisten Ballungsgebieten 10 Jahre nach dem Kaufdatum. In Berlin galt seit September 2011 in einigen Bezirken eine verlängerte Sperrfrist von sieben Jahren. Seit dem 1. Oktober 2013 gilt eine solche nun für die maximale Dauer von zehn Jahren in allen Berliner Bezirken. Die Sperrfrist beträgt in Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster 8 Jahre, in einigen anderen Gemeinden 5 Jahre.

 

Sperrfrist: Handlungsempfehlungen für Wohnungskäufer

Sollten Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um diese selbst zu bewohnen, ist es aus juristischer Sicht jedenfalls unkomplizierter, eine unvermietete Wohnung zu erwerben.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung kaufen möchten, ist Vorsicht geboten und Sie sollten dringend vor dem Kauf anwaltlich prüfen lassen, ob eine Sperrfrist zugunsten des Mieters greift. Ein spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen in einem solchen Fall Handlungsempfehlungen geben, und Sie beraten, ob der Kauf einer solchen Wohnung für Sie Sinn macht. Denn möchten Sie eine Wohnung, auf die die Voraussetzungen für eine Sperrfrist gegeben sind, möglichst bald für sich nutzen, müssen Sie zunächst die jeweils gültige Sperrfrist abwarten. In der Folge besteht für Sie als Erwerber erst nach Ablauf der jeweiligen Kündigungssperrfrist die Möglichkeit, sich auf berechtigte Interessen zu berufen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung - § 577a Abs. 1 BGB).

 

Sperrfrist: Handlungsempfehlungen für Mieter

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter sollten Sie als Mieter prüfen, ob die Wohnung im Laufe Ihres Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Kann dies bejaht werden, gilt eine Sperrfrist je nach Stadt oder Gemeinde von 3-10 Jahren. Eine Kündigung innerhalb der Sperrfrist ist durch Gesetz ausgeschlossen und davon abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.

Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung, obwohl Ihre Mietwohnung erst im Laufe Ihres Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, so können Sie der Kündigung widersprechen. Wir empfehlen in solchen Fällen einen Rechtsanwalt einzuschalten, der Ihre Interessen vertritt und Sie vor einer unberechtigten Kündigung schützt.

 

Bitte beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, der Ihre Interessen vertritt. Wir stehen Ihnen für Anfragen zur Verfügung.

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