Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

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Voraussetzung zur fristlosen Kündigung eines allgemeinen Mietverhältnisses ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden.

Fristlose Kündigung durch den Mieter*

Unter bestimmten Umständen ist Mietern selbst eine Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht zumutbar, so dass sie außerordentlich, fristlos kündigen und ausziehen können. Über den Auszugstermin hinaus müssen Mieter dann keine Miete mehr zahlen.

Die Voraussetzungen für eine solche fristlose Kündigung durch den Mieter können vorliegen, wenn zum Beispiel

  • die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird,
  • nach dem Einzug der Gebrauch an der Wohnung oder an Teilen der Wohnung wieder entzogen wird,
  • wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist (z.B. Schimmelbefall) und die Gesundheitsgefährdung nicht vom Mieter selbst zu vertreten ist, oder
  • wenn von den Vermietern oder anderen Hausbewohnern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören (z.B. unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner).

Fristlose Kündigung durch den Vermieter*

Der Vermieter muss den „wichtigen Grund“, der zur fristlosen Kündigung führt, im Kündigungsschreiben immer angeben.

Die Voraussetzungen für eine solche fristlose Kündigung durch den Vermieter können vorliegen, zum Beispiel bei

  • schwerer Vertragsverletzung des Mieters,
  • schwerer Störung des Hausfriedens,
  • schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters,
  • Zahlungsverzug des Mieters,
    • der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug,
    • der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug,
    • aber nicht wenn der Mieter berechtigterweise (z.B. Mietminderung wg. Mängeln) die Miete nicht vollständig zahlt,
  • vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung,
  • völliger Vernachlässigung der Wohnung,
  • Überbelegung der Wohnung,
  • unerlaubter Untervermietung, oder
  • Benutzung des gemieteten Wohnraums mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist.

* (Praxishinweis: vorherige Abmahnung mit Fristsetzung notwendig; Fristen und Abmahnungen sind in Sonderfällen nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter die sofortige Kündigung ausnahmsweise gerechtfertigt ist.)

Tipp vom Anwalt

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