Rechtsanwaltskanzlei Becker, München

Vertragsprüfung bei Immobilienkauf oder Immobilienverkauf

rechtsanwalt prufung kaufvertrag immobilie

Wir prüfen gerne für Sie einen vorhandenen Immobilienkaufvertrag für ihr Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung auf nachteilige Bestimmungen und Rechtswirksamkeit. Die Prüfung umfasst in der Regel zum einen die Feststellung, ob alle erforderlichen Klauseln vorhanden sind und der aktuellen Rechtslage entsprechen. Die Bearbeitung des Mandantes kann dabei zum anderen die Formulierung von Alternativvorschlägen für einzelne Vertragsklauseln, die unklar oder aus Ihrer Sicht nachteilig sind, beinhalten.

 

 

Warum sollte ein Kaufvertrag von einem spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden?

Es ist anzuraten, dass der Notar den Vertragsentwurf zuvor den an dem Vertrag beteiligten Parteien zuleitet, damit diese den Vertragsentwurf am besten durch einen Anwalt prüfen und gegebenenfalls Änderungswünsche anbringen können.

Schließlich geht es bei einem Immobilienkauf um vergleichweise hohe Kaufsummen und über den Immobilienkaufvertrag kann eine Vielzahl der Risiken des Immobilienkauf eingeschränkt werden.

Diese Prüfung nehmen wir sowohl für die Verkäuferseite als auch für die Käuferseite vor, aber auch für Makler oder sonstige Dritte, die Interesse an der Überprüfung eines Grundstückskaufvertrages haben. 

 

Typische prüfungsrelevante Punkte in einem Immobilienkaufvertrag:

 

Das Verkaufsobjekt

Nur das, was im Vertrag genannt ist, wird auch tatsächlich verkauft. Zunächst ist daher zu prüfen, ob das Kauf- bzw. Verkaufsobjekt präzise definiert ist. Hierzu sieht der Notar das jeweilige Grundbuch ein und gibt die dort gemachten Angaben in dem Vertrag wieder. Aus diesen Angaben können die Parteien ersehen, um welche Immobilie es sich handelt und wie diese – beispielsweise durch Grundschuld oder Wegerecht – belastet ist.

Die Richtigkeit von Teilungsplan, Bauplan und Objektbeschreibung kann überprüft werden.

Sonderfall: Eigentumswohnung

Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die der Käufer unbedingt kennen muss. So ist es wichtig, ob beispielsweise ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist. Bestehen ferner Sondernutzungsrechte an Keller, Nebenräumen, Stellplatz?

Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken (z. B. gemeinsame Hofeinfahrt) oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich auf jeden Fall eine genauere Überprüfung.

Es sollte darauf geachtet werden, dass etwaige Besonderheiten der Teilungserklärung und der damit verbundenen Verträge, z.B. bestimmte Baumaßnahmen oder Regelungen zur Eigentümergemeinschaft, ebenfalls in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Dies hat den Vorteil, dass der Verkäufer seinen Informationspflichten hinreichend nachkommen kann und der Käufer umfassend über das zu erwerbende Objekt informiert wird.

Mögliche Fragen können lauten: Wie lauten die Bestimmungen über Abtretung von Guthaben aus Instandhaltungsrücklagen an den Erwerber? Wie ist es um die Übernahme aktueller Beschlusslagen der letzten Wohnungseigentümerversammlungen bestellt? Wie hoch ist Instandhaltungsrücklage? Besteht eine Einschusspflicht?

Sonderfall: Vermietete Immobilien

Ist die zu Liegenschaft (z.B. Grundstück, Immobilie, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus bzw. Zinshaus oder Gewerbeobjekt) vermietet, prüfen wir auf Wunsch neben dem Kaufvertrag auch die zu dem Objekt gehörenden Mietverträge. Dies ist sehr wichtig, denn der Käufer tritt anstelle des bisherigen Vermieters (Verkäufers) in das bestehende Mietverhältnis und somit in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.

Sofern das Kaufobjekt vermietet oder verpachtet ist, ist anzuraten, genaue Regelungen zu treffen, bis zu welchem Zeitpunkt dem Verkäufer die Miete zusteht und ab wann dem Käufer. Ferner sollten Regelungen hinsichtlich der Übergabe einer etwaigen Mietkaution und der Information des Mieters über den Wechsel auf Seiten des Vermieters getroffen werden.

Falls gewünscht, prüfen wir, ob die mietvertragliche Situation des Objekts den von Ihnen angegebenen Vorstellungen und Planungen in Hinblick auf die spätere Verwendung der zu kaufenden Immobilie entspricht (z.B. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung bei später beabsichtigter Selbstnutzung von Wohnraum, Dauer und Kündigungsmöglichkeiten bei Gewerbemietverhältnissen, Möglichkeiten der Mietanpassung etc.).

Außerdem kann geprüft werden, wie die Mietobergrenze lautet.

Sonderfall: Immobilie im Bau
Bei einer Immobilie im Bau kann die Einbeziehung etwaiger Prospekte und Maklerunterlagen als verbindliche Objektbeschreibung und/oder der Baubeschreibung und ggf. Baugenehmigung in den Notarvertrag zur Wahrung des Formzwanges sinnvoll sein. Beim Kauf vom Bauträger ist die Einhaltung der Sicherungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung wichtig und/oder die Überprüfung des Ratenzahlungsplans auf Anpassung an Baubeschreibung. Auch die Überprüfung einer etwaigen Austauschermächtigung des Bauträgers oder die Transparenz, Widerspruchsfreiheit und Eindeutigkeit der Regelung von Erschließungskosten kann geprüft werden.
Mängel an der Immobilie

Wie sagt man doch so schön: "Es gibt keine Immobilie ohne Mängel".

Aus diesen Gründen werden im Vertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren. Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der Verkäufer hingegen keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür. Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat. Einem Käufer ist daher anzuraten, das Objekt vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen, um Überraschungen zu vermeiden. Der spätere Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers ist schwierig.

Öffentlich-rechtliches

Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde von einem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

Themen können außerdem Denkmalschutz oder die Lage im Sanierungsgebiet sein.

Sonstiges und Hinweise

Darüber hinaus kann der Immobilienkaufvertrag noch weitere Regelungen zur Vertragsabwicklung und/oder prüfungsrelevante Bestandteile enthalten. 

Die genannten Ausführungen sind daher exemplarisch. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und kann eine solche insbesondere für den jeweiligen Fall nicht ersetzen. 

Die Prüfung wird von uns einzelfallabhängig durchgeführt und die Prüfungselemente zwischen uns und dem Mandanten werden gemäß den vom Mandaten gewünschten Umfang definiert.

 

 

Kosten

Übersenden Sie uns einfach unverbindlich Ihren Vertragsentwurf per E-Mail. Wir prüfen zunächst die Augangslage und machen Ihnen ein Honorarangebot. Nach einer Beauftragung führen wir zeitnah die notwendigen Schritte für Sie aus.

 

Bei Kauf und Verkauf einer Immobilie können aus juristischer zahlreiche Fehler begangen werden, die im Nahhinein sehr kostspielig werden können. Sie sollten Ihren Kaufvertrag vor der notariellen Beurkundung prüfen und sich zu dem beabsichtigten Kaufvertrag einer Immobilie vorher eingehend beraten lassen. Nach der notariellen Beurkundung sind Sie regelmäßig an den Vertrag gebunden und Änderungen am Vertrag sind dann in der Regel nicht mehr möglich.

Daher sollte der Verkaufsprozess von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt geprüft, optimal vorbereitet und konsequent und strukturiert begleitet werden.

Bitte beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, der Ihre Interessen vertritt. Kontaktieren Sie uns bei Fragen zum Thema "Immobilienkaufvertragsprüfung": Zur Schnellanfrage pfeil

Kontakt

Rechtsanwaltskanzlei Becker
Brienner Str. 25
80333 München

Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne telefonisch zur Verfügung:

Tel. (089) 638 56 328

oder kontaktieren Sie uns Online:

Zur Schnellanfrage pfeil

Seite merken/ empfehlen:
Facebook:
Sonstige: